每經記者｜包晶晶    每經編輯｜段煉 陳夢妤    

12月19日，“全國地王”安瀾上海項目認籌首日，售樓處門口嚴防死守。

安瀾上海售樓處位于上海市徐匯區零陵路，當天上午起，門口短短幾百米距離至少安排了6位固定保安，此外還有不斷走動和換崗的工作人員。接待人員也在售樓處門口不斷巡邏，發現“可疑對象”便會上前詢問，并立刻用對講機溝通。

“1、2、3、4、5??‘小蜜蜂’不少啊！”《每日經濟新聞》記者（以下簡稱每經記者）在現場聽到兩位保安的對話。

他們所指的“小蜜蜂”，是專門守在售樓處門口，試圖將客戶帶去其他新樓盤參觀的分銷人員。不過，上海近些年的市區高端改善項目幾乎個個“日光”，分銷人員拉客的現象多出現在遠郊樓盤，核心區域極少能看到。

但畢竟頂著“全國地王”的光環，安瀾上海的話題度始終不減。

最貴一套1.46億元

12月13日，上海官宣了一批即將入市的新房，安瀾上海不出意外地成為同批次單價最高的項目。不過，安瀾上海首批次17.88萬元/平方米的過會均價，低于此前業內18.5萬元~19萬元/平方米的預期。對比同板塊潮鳴東方上半年的開盤備案均價19.5萬元/平方米，價格端吸引力十足。

項目方面此前曾對每經記者透露，安瀾上海推出建筑面積約192~365平方米戶型，營銷中心累計來訪已突破3000組。

從同批次過會新盤的價格和區位來看，“南園公館”（推廣名綠城黃浦ONE）這樣同價位、面積段相似、實力相當的競品，難免與“濱江安瀾庭”（推廣名安瀾上海）直面競爭。

這兩個項目僅相距5公里車程，從總價段來看，綠城黃浦ONE與安瀾上海在建筑面積約193平方米的戶型上總價接近。不過，每經記者從一房一價表看到，此次安瀾上海開盤的大面積段戶型總價在4200萬元以上，如588平方米的房源單價達到24.78萬元/平方米，總價約1.457億元。

上海中原地產市場分析師盧文曦通過微信對每經記者分析：“近期豪宅市場熱度較此前稍有下降，首次開盤價格給市場驚喜可以理解，畢竟是上海住宅新規后的典型之一，產品有不少亮點。如果銷售流速理想，后續開盤價格也會逐步提高，更符合營銷習慣。”

作為上海市《關于進一步促進本市住宅品質提升的規劃資源若干意見》首個落地項目，安瀾上海首次采用全地塊4米以上整層抬板設計，將傳統的垂直結構轉化為“平行生活”系統。

“當然，同價位段也有競爭，比如綠城黃浦ONE項目的確會分流一批準客戶。”盧文曦說。

陸續入市

每經記者在營銷中心外大約逗留了2個小時，這期間，從保安到門口工作人員，始終精神高度集中，只要舉起手機拍攝，就會有人看鏡頭。

他們的目光始終聚焦在門口一位抱著文件夾的男子身上，而后者也神情自若，始終保持同一個姿勢。

每經記者詢問他是哪家樓盤派來的，他立刻警覺地反問：“怎么了？”

溝通之后，他坦言自己代表的是外區一個新房項目，但具體名稱不便透露。

不過，這樣的引流方式似乎不奏效。每經記者停留期間，車輛接二連三從零陵路直接駛入營銷中心，隨后再原路開出，“小蜜蜂”們完全沒有機會接觸他們的潛在客戶。

截至18時，安瀾上海發布喜報稱，已經完成163組認籌。

2025年5月，上海新百安經濟發展有限公司和上海新東安企業發展有限公司通過協議出讓方式，分別拿下徐匯區東安新村兩宗地塊（徐匯區C030301單元127b-24、125-31），總成交金額439.53億元。

據《每日經濟新聞》此前報道，上述地塊連同127b-23地塊，共同組成了上海史上最大單地塊一次性征收項目，合計超過523億元，也刷新全國總價地王紀錄。

7月1日，上海聯合產權交易所捆綁轉讓上述兩家公司各90%股權，涉及的正是此次兩宗地塊。直到9月5日，由中海地產、招商蛇口、徐匯城投、中旅投資聯合組成的開發主體，通過上海聯合產權交易所正式完成對徐匯東安城市更新項目的股權交易。至此，價值約440億元地塊的開發權正式落定。

同月，中華企業、宸嘉發展聯合體以29.87億元總價獲得上海城市更新建設發展有限公司旗下新楓安100%股權，獲得了127b-23地塊的開發權。

而隨著安瀾上海入市，“全國地王”正式開啟了入市節奏。

臨近年末，有市場人士認為，即使在上海，區域內如此大體量的項目入市，仍然存在一定銷售壓力；另一方面，項目總價較高，購房人趨于謹慎。

（聲明：文章內容和數據僅供參考，不構成投資建議。投資者據此操作，風險自擔。）

記者|包晶晶

編輯|段煉 陳夢妤 易啟江

校對|陳星

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