每經記者｜劉頌輝    每經編輯｜陳夢妤    

物業公司撤離小區前，擅自動用業主公共收益，甚至用來給員工發了工資。南京一處小區業主委員會起訴前物業公司獲得法院支持，后者在15日內需返還約771萬元。

11月7日，南京市江寧區博恩花園業主委員會（以下簡稱博恩花園業委會）獲得一份民事判決書，要求江蘇萬園物業服務集團有限公司（以下簡稱萬園物業）支付小區物業服務期間的公共收益約771萬元及利息。

按照計劃，追回的公共收益50%將用紅包形式回饋業主，其余50%納入業主共有資金賬戶。

“的確是前物業公司遺留下來的官司，2023年5月就撤出小區了。”11月10日，博恩花園業委會一位工作人員通過電話向《每日經濟新聞》記者介紹。

業主告贏了

博恩花園是江寧區一處超級大盤，住戶超過7000戶，地下機動車車庫3個，車位數量達到4825個，露天車位還有1994個。

2015年12月19日，萬園物業與博恩花園小區開發商簽訂合同，約定提供小區物業服務。合同期內，經營收入扣除支出成本后，剩余費用的30%補貼物業服務費用，70%納入專項維修資金。

2022年9月，博恩花園業委會向萬園物業發送《關于盡快移交公共收益的聯系函》，其中載明：2022年2月24日起，萬園物業擅自動用公共收益，其中二季度的公共收益結余較一季度不斷減少，甚至出現了僅一個季度就有10萬元用于發放車庫管理人員工資的情況。

2023年5月7日，博恩花園小區召開業主大會，決定聘請保利物業提供物業服務，小區與萬園物業的服務合同自動終止。

然而，這也是小區業委會與萬園物業針對公共收益糾紛的開始。

判決書顯示，博恩花園小區的公共收益，主要由包月停車費、臨時停車費、電費收入、場地占用費、廣告費等組成，雙方就各環節的收費方式進行了辯解。

萬園物業認為，向博恩花園業委會支付的公共收益款應該為238.68萬元。而且，2016～2023年里別墅區業主總計欠費金額共計322.08萬元，高層業主欠費金額共計583.94萬元，公司未收取到。公司退場后，對78名員工進行離職補償。

不過法院對此認為，物業費收繳情況與本案不是同一法律關系，不予評價，而萬園物業對員工離職補償的真實性無法核實。

根據判決書，博恩花園業委會要求萬園物業結算公共收益，退場前將公共收益返還給業委會，并且在退場次日起計算公共收益利息，應予以支持。具體金額為2016年6月1日至2023年5月31日期間公共收益約771萬元及利息。

《博恩花園小區2023年定期業主大會會議表決統計結果的公告》顯示，業委會通過法律途徑向萬園物業或其他民事主體追討屬于全體業主的公共收益及損失，追回公共收益的50%將用紅包形式回饋業主，其余50%納入業主共有資金賬戶。業主同意票數共計5354票，占參與戶數的97.92%。

小區公共收益屢被侵占

近年來，商品房小區屢屢出現公共收益被物業公司侵占的情況。

據湖南日報報道，11月5日，長沙雨花區南貢雅苑小區通過法律途徑成功收回了被侵占的公共區域和相應收益，分紅總額近百萬元，按每平方米10元的標準發放，有業主領到940元紅包。

該小區的維權行動始于2020年，當時業委會發現部分公共區域被長期侵占。經過近5年努力，業委會成功追回租賃費損失155萬余元，追償債權100多萬元。

“業主權利意識覺醒，公開透明是未來住宅物業管理的主要趨勢。”中物智庫高級研究員宋子謙在接受每經記者文字采訪時表示，前期物業通常是由開發商指定，業主組織尚未建立或不健全，公共收益合同、收支、票據、成本口徑全部掌握在物業公司手里，業主“看不見、管不到”。

包干制下，物業公司更傾向于把公共空間當“可開發資源”，而不是“全體業主的資產”。短期創收的動力，常常強過長期維護的動力。

宋子謙認為，公共收益在扣除合理成本后屬于全體業主，應該優先補充住宅專項維修資金，其余部分可用于公共秩序維護與環境品質提升。

公共收益是社區共同體的現金流，應優先服務“共同體的長期安全與品質”，再談個體分配。公共收益的所有權在業主，物業負責經營與管理，要把事做明白、講明白。

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